Haus- und Grundbesitzerverein klärt auf: Neue Grundsteuererklärung kein Hexenwerk

Die Verunsicherung bei den Eigentümern von Immobilien und landwirtschaftlichen Flächen ist groß. Das ist auch bei der Jahreshauptversammlung des Haus- und Grundbesitzervereins in Weiden und Umgebung zu verspüren. Der Gustav-Schlör-Saal in der Weidener Max-Reger-Halle ist bis zum letzten Platz gefüllt.

Rund 200 der über 4000 Mitglieder eines der größten Nordoberpfälzer Vereine warten mit Spannung auf den Vortrag von Steuerberater Norbert Ziegler, zweiter Vorstand des Haus- und Grundbesitzervereins, der den Häuschenbesitzern die Scheu vor dem bürokratischen Akt nehmen möchte. Seine Botschaft: „Die bayerische Grundsteuererklärung ist kein Hexenwerk.“

Das bayerische Modell

Seit das Bundesverfassungsgericht 2018 die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer, die auf veralteten Daten basiert, für verfassungswidrig erklärt hat, haben Bund und Länder Modelle für eine neue Taxierung entwickelt. Das so genannte bayerische Modell weicht, neben einigen anderen Bundesländern, von der Bundeslinie ab. Das brachte Finanzminister Albert Füracker nicht nur Applaus ein. Kritiker bemängeln, dass eine Münchener Nobelvilla genauso bemessen wird wie ein Einfamilienhaus am unattraktiven Stadtrand.

„Der Ansicht kann man sein“, findet Steuerberater Norbert Ziegler. „Ich sehe das anders.“ Die Intention hinter dem Bayern-Modell sei das Äquivalenzprinzip: „Eine Kommune muss bestimmte Dienste vorhalten, also Infrastruktur, wie Brandschutz, Kindergärten und Schulen, Kultureinrichtungen – und die Kosten sollen eben zum Teil abhängig von der beanspruchten Fläche auf die Grundstücksbesitzer verteilt werden. „Es kommt doch aber auch keiner auf die Idee, die Kosten für Hausmeisterdienste in einem Haus mit vier Eigentumswohnungen nach dem Verkehrswert der einzelnen Wohnungen zu bemessen“, sagt Ziegler.

Komplizierte Kriterien fallen weg

Der Grundsteuerexperte des Vereins hat zur Vorbereitung seines Vortrags schon mal einige Modellberechnungen durchgespielt. Sein Ergebnis: „Es gibt Leute, die etwas günstiger wegkommen, und manche, die künftig etwas mehr bezahlen müssen.“

• Beispiel 1: Die Besitzerin einer Eigentumswohnung in Weiden West musste nach der alten Berechnung 175 Euro berappen, jetzt nur noch 125 Euro mit der Grundsteuer neu. „Natürlich nur, wenn der Hebesatz der Kommune, der derzeit bei 400 Prozent liegt, gleichbleibt“, appelliert Ziegler an die Stadt hier keine neue Einnahmensquelle zu erschließen.

• Beispiel 2: Der Besitzer eines Mietshauses mit Laden zahlt bisher 1157 Euro, nach dem neuen Modell nur noch 863 Euro.

Wie kommt es zu der Veränderung? „Nach dem bisherigen Modell wurden eine ganze Reihe von baulichen Kriterien berücksichtigt, als etwa die Bauweise in Holz oder massiv, isoliert oder nicht – je hochwertiger, desto teurer.“ Das falle jetzt weg.

Online-Formular ohne Hürden

Wie geht es weiter? Die Haus- und Grundbesitzer haben ab 1. Juli vier Monate Zeit, um die erforderlichen Erklärungen abzugeben. Eine gute Hilfestellung bietet die Homepage Grundsteuer.bayern.de. „Mit den Anleitungen dort kann man eigentlich nichts falsch machen“, beruhigt Ziegler die Zuhörer, die sich eifrig Notizen machen. „Es gibt auf dieser Seite auch vier Beispiel-Videos“, fährt er fort, „für die meisten reicht das Formular ,Hauptvordruck‘ mit den persönlichen Angaben und die Anlage ,Grundstück‘, bei dem man Flurnummer, Wohn- und Nutzungsfläche angeben muss.“

Die Erklärung kann entweder über Elster oder als PDF am Rechner, das unterschrieben ausgedruckt und abgeschickt werden muss, abgegeben werden. Es gibt auch Formulare beim Finanzamt und den Gemeinden, die handschriftlich ausgefüllt werden können. Das Finanzamt berechnet im Laufe des Jahres 2023 den Grundstückwert für die Grundsteuer, die zuständige Gemeinde auf dieser Basis bis Ende 2024 die neue Grundsteuer, die dann ab 2025 gültig wird.

Falsche Angaben sind Steuerhinterziehung

Natürlich sei man verpflichtet, korrekte Angaben zu machen. „Das Einzige, was etwas aufwändiger sein kann, ist, wenn man die Flächen nicht parat hat.“ Dennoch erwartet Ziegler keine aufwändige Prüfung vonseiten der Finanzbehörden. „Das ist ein Massenverfahren“, sagt der Berater, „wenn nicht etwas besonders auffällig ist, wird da wahrscheinlich niemand nachhaken.“

Dennoch sollte man die Formulare natürlich nach bestem Wissen und Gewissen ausfüllen. Schließlich verfügten die Behörden etwa mit dem Bayern-Atlas Grundstück über Vergleichsdaten. „Eine falsche Angabe ist Steuerhinterziehung“, warnt Ziegler. „Wir haben derzeit ja auch einen Zensus, bei dem Immobilienbesitzer ihren Besitz angeben müssen.“